Exposés des motifs

Des coopératives d’habitat ont vu le jour depuis trois ou quatre ans dans différentes régions du pays. Elles constituent une voie alternative d’accession à la propriété pour des ménages à revenus modestes et sont en mesure à ce titre de contribuer efficacement à la politique de promotion du logement social au Cameroun.

Par ailleurs, le gouvernement s’est engagé résolument, sous l’impulsion du  Président de la République, Son Excellence Monsieur Paul Biya, à dynamiser davantage son action en matière de promotion de l’habitat social ; ceci dans l’objectif d’améliorer les conditions de vie des citoyens par la facilitation de l’accès au logement.

Cette volonté affichée fait échos de fait au PIDESC (Pacte International pour les Droits Economiques Sociaux et Culturels) qui, dans son article 11, reconnaît « … le droit de toute personne à un logement ». Le PIDESC, ratifié par le Cameroun en 1984, souligne également l’obligation des Etats « à agir, tant par leur effort propre que par l’assistance et la coopération internationale notamment sur les plans économique et technique, au maximum de leurs ressources disponibles en vue d’assurer progressivement le plein exercice des droit reconnus dans  le présent pacte par tous les moyens appropriés, y compris l’adoption de mesures législatives. »

Quand on voit l’apport des coopératives d’habitat au-delà de nos frontières, qu’est-ce qui peut entraver dans le contexte national leur développement ?

1)    D’après son contexte d’élaboration, la loi n°92/006 du 14 avril 1992 relative aux sociétés coopératives et aux groupes d'initiative commune avait pour vocation à favoriser l’émergence des coopératives agricoles. Elle n’avait pas pour préoccupation de régler un problème général de fond pour une grande visibilité de toutes les formes coopératives, d’où une absence de clarification du statut juridique des coopératives d’habitat.

2)    La politique nationale du logement n’a pas pris en compte l’apport des coopératives d’habitat en matière de logement social. Ainsi aucune disposition favorisant leur accès aux subventions étatiques, aux crédits, aux facilités foncières et à la garantie des emprunts n’ont été prises.

3)    Les procédures administratives pour la création, l’enregistrement et l’agrément des coopératives d’habitat n’ont pas été spécifiées, ce qui implique que les conditions pour obtenir l’agrément, telles que la description des cibles du projet porté par la coopérative, qui devrait effectivement être des personnes à revenus modestes, n’ont pas été définies.

4)    La loi de 1992 ne permet pas d’encadrer l’activité des coopératives d’habitat, ce qui crée un flou dans la relation entre coopérative et coopérateurs, ainsi que concernant les droits des coopérateurs, en particulier lorsque ceux-ci se sont mis ensemble  dans le cadre de la copropriété.

5)    Les taxes concernant la mutation foncière, fixés à 15% du cout total du bien immobilier, ainsi que les frais notariés, renchérissent considérablement le coût final du logement.

6)    La procédure d’obtention du titre foncier demeure une pesanteur difficilement surmontable

Le futur décret sur les coopératives d’habitat est actuellement en cours d’élaboration par les services du MINDUH. Pour permettre le plein développement de ces coopératives, il devrait intégrer les dispositions suivantes :

-           bien distinguer les coopératives d’habitat des promoteurs immobiliers, les coopératives d’habitat ayant une dimension solidaire et mutualiste dans la production du logement ainsi qu’un projet d’habitat offrant un environnement de vie convivial aux coopérateurs.

-           Prévoir des conditions d’agrément adaptées : cibles reconnues comme ayant un besoin social de logement, capital social variable adapté à la capacité des coopérateurs et non fixe comme dans le cas des promoteurs immobiliers.

-           Prévoir les facilités accordées aux coopératives d’habitat en termes de réserves foncières et d’accès au foncier, d’accès aux financements (prêts, subventions, taux d’intérêt bonifiés), de facilités administratives, d’appuis techniques, d’accès aux matériaux de construction.

-           Définir les droits des coopérateurs, ainsi que le cadre du respect de leurs engagements vis-à-vis de la coopérative, en particulier concernant les engagements financiers.